המשקיעים הישראלים כבר יודעים שערים אירופאיות גדולות ומוכרות כמו בודפשט ומנצ'סטר הפכו בשנים האחרונות ללהיטי נדל"ן. אבל מתחת לרדאר, התחילו להיווצר הזדמנויות רווחיות לא פחות (ואפילו יותר!) בערים פחות מוכרות. אחת הערים האלו היא קלוז' שברומניה – בפחות מ-50,000 יורו ניתן היום לקנות דירה מוכנה לאכלוס שמייצרת למשקיע הישראלי רווחים מיידים, רגע לפני שהמחירים קופצים.
כל ישראלי מכיר את המהפך הנדל"ני הדרמטי של באר שבע ב-20 השנים האחרונות. משקיעים ערניים שקנו בשנות ה-90 דירה בעיר במחירים נמוכים במיוחד, נהנו מהשבחה של מאות אחוזים בערך הדירה. וכל האקזיט הזה בנוסף להכנסה שוטפת משכר דירה. אז מה בעצם היה הסיפור של באר שבע? הצפה של סטודנטים שחיפשו דירות להשכרה, העלו את הביקוש וגרמו לחגיגה נדל"נית נדירה.
אבל הסיפור של באר שבע שייך להיסטוריה. במצב הנוכחי של ענף הנדל"ן הישראלי כולם מחפשים את להיט ההשקעה הבא בחו"ל, את העיר הבאה שעומדת רגע לפני התהליך שעברה באר שבע. אחת לתקופה מככבת איזושהי עיר כיעד הכי חם. גל המשקיעים הראשון שמזהה את הפוטנציאל בעיר עושה את האקזיט הכי גדול. הם קונים במחירים נמוכים ובינתיים מגיעים כל המשקיעים האחרים, הביקוש גובר, המחירים עולים והעיר פורחת. המשקיעים בגלים הבאים קונים את הדירות במחירים גבוהים הרבה יותר. הם כבר לא יזכו להשבחה דרמטית בערך הדירה, אלא רק להכנסה שוטפת משכר הדירה, וזה בתנאי שמדובר בעיר עם שוק שכירות יפה. זה בדיוק מה שקרה בברלין, בבודפשט ובערים אטרקטיביות נוספות.
סיפור הסינדרלה של קלוז'
כשהמטרה הנכספת היא איתור הסינדרלה הנדל"נית העולמית הבאה, חשוב לדעת איך לזהות מראש את הפוטנציאל ולהשקיע בטיימינג הנכון. אז איך מזהים? בודקים שמחירי הנכסים בעיר אטרקטיביים; מעריכים אם העיר עומדת בפני התפתחות עירונית ונדל"נית משמעותית שתקפיץ דרמטית את המחירים; ומוודאים שצפוי ביקוש לשכירות בעיר.
אז כמו שהייתה באר שבע לפני 20 שנה, בשלב הזה נמצאת כיום העיר קלוז' שברומניה. משקיעים ראשונים מרחבי העולם מתחילים לגלות בה עניין, וכעת נפתחת האפשרות גם למשקיעים ישראלים לקנות בה נכסים וליהנות מהתשואה הדרמטית שמומחים מעריכים שתגיע. העובדה שיש טיסה ישירה לקלוז' מעלה עוד יותר את העניין שמגלים הישראלים בעיר.
רוצים לקבל מידע נוסף על ההשקעה בקלוז'? לחצו כאן
פנינת תיירות בצמיחה
קלוז'-נאפוקה היא העיר השנייה בגודלה ברומניה. 325,000 איש מתגוררים בעיר שנחשבת למוקד אקדמי, עסקי ותרבותי מרכזי ברומניה. קלוז' היא פנינת תיירות המתגאה בכיכרות היסטוריים, סמטאות ציוריות, ארכיטקטורה מרשימה, מבצרים מימי הביניים ובתי קפה נעימים. היא הבירה ההיסטורית של חבל טרנסילבניה המפותח מאוד מבחינה כלכלית. קלוז', שציינה לפני חמש שנים 800 להיווסדה, ממוקמת בלב אירופה, בין בוקרשט לבודפשט. ולמרות זאת רוב הישראלים לא שמעו עליה. אבל מי שמכיר את העיר היטב לא מתפלא שהיא נמצאת כעת בתהליכי צמיחה מואצים שצפויים להגיע לשיאם בשנים הקרובות.
רומניה כולה נמצאת בתקופת פריחה, והיא בולטת כיעד השקעות אטרקטיבי למשקיעים. מאז שהצטרפה לפני עשור לאיחוד האירופי, הכלכלה הרומנית מתפתחת, מתייצבת וצומחת. מחירי הנדל"ן עדיין זולים בה יחסית לשאר מדינות אירופה, אם כי הם נמצאים במגמת עלייה וברור לכל שהשיא צפוי להגיע בקרוב.
כחלק מהצעדים שנוקטת הממשלה הרומנית להמרצת ענף הנדל"ן, רוכשי הדירות החדשות נהנים מהטבת מע"מ דרמטית: חברות הבנייה התבקשו למכור דירות חדשות שעומדות בתנאים מסוימים (מדובר בדירות קטנות יחסית) ב-5% מע"מ בלבד, במקום מע"מ בשיעור של 19% המונהג ברומניה. כלומר המע"מ על הדירות הללו הופחת ב-14! ומהפחתה המשמעותית הזו נהנים גם רוכשי הדירות הזרים, ובהם המשקיעים הישראלים. חשוב כמובן לוודא מראש שהדירה המיועדת לקנייה נכללת במסלול של הטבת המע"מ.
האווירה סטודנטיאלית, הביקוש בהתאם
גם על רקע הצמיחה הרומנית, קלוז' בולטת באיכויות ובפוטנציאל ההשבחה שלה. זוהי עיר סטודנטיאלית בקנה מידה עולמי. קלוז' נחשבת למרכז אקדמי מהחשובים באירופה, וחיים בה כ-150,000 סטודנטים, ככל הנראה זהו ריכוז הסטודנטים הגבוה ביותר בכל ערי אירופה. בעיר פועלות אוניברסיטאות ומכללות רבות והיא מובילה בלימודי רפואה, טכנולוגיה ומדע.
כעיר שמחצית מתושביה הם סטודנטים שרבים מהם מגיעים מערים אחרות ומהעולם כולו, שוק השכירות בעיר פורח. הסטודנטים מציפים את הביקוש בעיר, ובעלי הדירות מוצאים בקלות שוכרים איכותיים. כמו כל עיר סטודנטיאלית, גם קלוז' מתאפיינת באווירה צעירה, תוססת, נעימה ובטוחה שמעלה עוד יותר את ערך הנכסים בעיר.
המחיר: רבע מברלין
ולמרות מגמת העלייה בערך הנכסים בקלוז', עדיין מחירי הנדל"ן בעיר נמוכים משמעותית מאשר ביעדי השקעה אחרים באירופה ואפילו ברומניה עצמה כמו בוקרשט ובראשוב. לדוגמה, מחיר דירה בברלין נע בין 4,000 ל-5,000 אירו למ"ר, בעוד שברומניה עדיין ניתן לקנות דירות ב-1,000 עד 1,500 אירו למ"ר. כלומר העלות בקלוז' היא בערך רבע מזו שבברלין!
עליית המחירים בקלוז' עדיין לא הגיעה לשיאה כך שהמשקיעים בשלב הזה צפויים לאקזיט מרשים בשנים הקרובות. זאת בזמן שבבודפשט וברלין למשל עליות המחירים קרובות למיצוי ומשקיעים חדשים ייאלצו להסתפק בתשואה נמוכה הרבה יותר.
המחירים הנמוכים הנוכחיים בקלוז' משפיעים גם על התשואה העתידית משכר הדירה, שמוערכת ב-7% עד 8% למשקיעים כעת. בערים שבהן שיא הכדאיות כבר מאחורינו, כמו בודפשט וברלין, התשואה משכירות במגמת שחיקה ונמוכה מזו שבקלוז'.
במצב שנוצר ערים כמו ברלין, בודפשט, ורשה וקראקוב עדיין אטרקטיביות למי שמחפש אווירה תוססת או שרוצה להחזיק לעצמו דירת נופש אירופאית, אבל קלוז' קולעת בשלב הזה לאינטרס של משקיעים שמעוניינים לעשות אקזיט מקפיצת ערך הדירה.
דירות מוכנות להשכרה
אז אילו אפשרויות עומדות עכשיו בפני ישראלים שמתעניינים בהשקעה בקלוז'? במחיר של פחות מ-50,000 אירו מוצעות דירות מוכנות לאכלוס בפרויקט חדש לגמרי בשכונת Florești בעיר, הנחשבת לפריים לוקיישן. הפרויקט כולל 500 דירות בחמישה בניינים בני ארבע קומות בנוסף לקומת קרקע. לכל דירה חנייה ומרפסת. שניים מהבניינים כבר הושלמו והדירות בהם מוצעות למכירה, כך שהדירה יכולה לעבור לידי הרוכש מיידית. המשקיעים מקבלים את הדירה במצב של גמר מלא שכולל אפילו חבילת ריהוט, כך שהיא מוכנה להשכרה מיידית. וכאמור, שוכרים לא חסרים בעיר.
הפרויקט לא נבנה מלכתחילה להשקעה, אלא לרוכשים מקומיים ולכן המחירים המוצעים למשקיעים הישראליים הם אותנטיים וזהים למחירים שמשלמים המקומיים. חברת ניהול מטפלת עבור המשקיעים בכל הצרכים הרלוונטיים החל ממציאת שוכר, טיפול שוטף, גביית שכר הדירה והעברתו לחשבון הבעלים ועד למכירת הדירה כשהמשקיע ירצה בכך. חברת הניהול פוטרת את המשקיעים מדאגות, טרחה וטיסות מיותרות. ובכל מקרה, במרחק טיסה ישירה וקצרה המשקיעים יכולים לבקר בנכס.